Άρθρο του Δ.Αναστασόπουλου στο taxheaven.gr "Το Δίκαιο (και το "άδικο") των ακινήτων"

Άρθρο του Δ.Αναστασόπουλου στο taxheaven.gr "Το Δίκαιο (και το "άδικο") των ακινήτων"

Aναδημοσίευση από το ΤaxHeaven.gr/  Στις 15 και 16 Απριλίου πραγματοποιήθηκε η Διημερίδα που διοργανώσαμε ως Ένωση Ελλήνων Νομικών e-Θέμις, σε συνεργασία με το ΚΕΔΙΒΙΜ του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, για το «Δίκαιο των Ακινήτων». Η Διημερίδα ολοκλήρωσε τις εργασίες της με – κατά κοινή ομολογία – μεγάλη επιτυχία, όπως καταδεικνύεται όχι μόνο από τη μεγάλη συμμετοχή σε αυτή (την παρακολούθησαν, δια ζώσης ή διαδικτυακά, περισσότεροι από 700 σύνεδροι) αλλά και, κυρίως, από το υψηλό επίπεδο των εισηγήσεων που έλαβαν χώρα και που αφορούσαν όλο το φάσμα του δικαίου που ρυθμίζει, άμεσα ή έμμεσα, το χώρο των ακινήτων. Αξίζει, δε, να σημειωθεί ότι στα πλαίσια της Διημερίδας τιμήθηκε ο ομότιμος καθηγητής της Νομικής Σχολής του Πανεπιστημίου Αθηνών κος Απόστολος Γεωργιάδης, ο οποίος έχει προσφέρει μοναδικό έργο στον τομέα του εμπραγμάτου δικαίου, αλλά και στη νομική επιστήμη εν γένει.

Στόχος της Διημερίδας μας ήταν όχι μόνο να αναλυθούν όλα τα επιμέρους νομικά ζητήματα που αφορούν τη με οποιονδήποτε τρόπο αξιοποίηση ή χρήση ενός ακινήτου, αλλά και να επισημανθούν τα σημαντικά προβλήματα που υπάρχουν, τα βάρη και οι αστοχίες. Δεν κομίζουμε «γλαύκα εις Αθήνας» αν πούμε ότι η γραφειοκρατία που σχετίζεται με τα ακίνητα είναι τεράστια, παρά τα βήματα προόδου που γίνονται τελευταία, ούτε βεβαίως ότι το ακίνητο στην Ελλάδα αντιμετωπίζεται πάντα ως «η κότα με τα χρυσά αυγά», καθώς σε αυτό το κράτος αναζητεί την κάλυψη μεγάλου μέρους του προϋπολογισμού του, φορολογώντας το υπέρμετρα και ενίοτε παράλογα. Ενδεικτικά είναι όσα ανέφερε στην ομιλία του ο Πρόεδρος του ΟΕΕ Κωνσταντίνος Κόλλιας, επισημαίνοντας ότι υφίστανται σήμερα 6 φόροι επί του εισοδήματος από ακίνητα, 5 φόροι επί της κατοχής ακινήτων, 8 φόροι επί της μεταβίβασης ακινήτων, 9 φόροι και τέλη υπέρ τρίτων από τα ακίνητα και 7 φόροι για την ανέγερση και έκδοση οικοδομικής άδειας! Αν σε αυτά προσθέσουμε και την απίστευτη γραφειοκρατία, εύλογα μπορούμε να κάνουμε λόγο και για το «άδικο» των ακινήτων, ένα «άδικο» που δημιουργεί και συντηρεί το κράτος σε βάρος του δικαίου αλλά και σε βάρος του πολίτη και της οικονομίας. Δεν θα πρέπει, δε, να λησμονείται ότι το δικαίωμα στην ιδιοκτησία αποτελεί ατομικό δικαίωμα που προστατεύεται ευθέως από το Σύνταγμα μας (άρθρο 17 «η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους») και το οποίο συνίσταται στην ελευθερία του ατόμου να απολαμβάνει, να χρησιμοποιεί και να διαθέτει την ιδιοκτησία του. Ωστόσο, το δικαίωμα αυτό καταπατείται συχνά με τους ανωτέρω τρόπους.

Και βεβαίως δεν είναι μόνο η γνωστή πάντοτε γραφειοκρατία που δημιουργεί προσκόμματα, αλλά και επιπλέον προβλήματα που έχουν προκύψει πρόσφατα και τα οποία δημιουργούν σοβαρό ανάχωμα στη ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς των ακινήτων που σημειώνεται τελευταία, αλλά και δυσχεραίνουν ανεπίτρεπτα και απαράδεκτα την καθημερινή εργασία των δικηγόρων που ασχολούνται με το αντικείμενο. Δυστυχώς είναι καθημερινό φαινόμενο πλέον να εξαναγκάζονται οι δικηγόροι να προσέρχονται αξημέρωτα σε αρκετά κτηματολογικά γραφεία προκειμένου να μπορέσουν να εξυπηρετηθούν. Ενώ από τα πιο διαδεδομένα πλέον «ρουσφέτια» που αναζητά κανείς είναι «γνωστό» σε Δήμο προκειμένου να μπορέσει να λάβει εγκαίρως το περιβόητο «ταπ»! Οι ευχάριστες ειδήσεις που ανακοινώθηκαν στη Διημερίδα μας από τον Γενικό Διευθυντή του Κτηματολογίου κο Στέφανο Κοτσώλη ότι μέχρι τέλος του έτους θα λειτουργήσει το Κτηματολόγιο στην Αθήνα καθώς και ότι πολύ σύντομα θα υπάρξει ανάδοχος για την πρώτη φάση του μνημειώδους έργου της ψηφιοποίησης των υποθηκοφυλακείων της χώρας είναι πράγματι πολύ ενθαρρυντικές και σημαντικές, καθώς θα μεταβάλλουν άρδην τις συνθήκες στο χώρο αυτό. Ωστόσο η αγορά, όπως και η ζωή, συνεχίζονται αδιάκοπα και για αυτό απαιτούνται και άμεσες λύσεις, τώρα.         

Από το σύνολο των εισηγήσεων της Διημερίδας μας καταδείχθηκε εμφατικά κάτι ακόμα επίσης γνωστό: ο χώρος των ακινήτων ρυθμίζεται από πολλούς και διαφορετικούς κλάδους δικαίου, πλήθος νομοθετημάτων και διατάξεων άπτονται της κάθε είδους σχετικής δικαιοπραξίας και εν γένει της κάθε μορφής αξιοποίησης των ακινήτων, είτε πρόκειται για μια γκαρσονιέρα που μεταβιβάζεται κληρονομικά είτε για μια μεγάλη επενδυτική πρωτοβουλία. Είτε εν μέρει είτε εν συνόλω το φορολογικό δίκαιο, το αστικό-εμπράγματο δίκαιο, το πολεοδομικό δίκαιο, το πτωχευτικό δίκαιο, κ.α. ειδικότερα νομοθετήματα είναι τομείς που πρέπει να γνωρίζει κάποιος καλά προκειμένου να μπορέσει να ασχοληθεί επιτυχώς με το ακίνητο. Και για αυτό το λόγο αβίαστα προκύπτει το συμπέρασμα ότι ο ρόλος του δικηγόρου στις μεταβιβάσεις και στην κάθε μορφής αξιοποίηση ακινήτου είναι εξαιρετικά κρίσιμος. Μάλλον, λοιπόν, έχει έρθει η ώρα να αναθεωρήσει το κράτος την απόφαση που έλαβε το 2012, με το Ν.4093/2012, για την κατάργηση της υποχρεωτικής παράστασης των δικηγόρων στα συμβόλαια από 1ης-1-2014. Η έκτοτε εμπειρία έχει αποδείξει ότι δεν αποτελούσε τροχοπέδη στις αγοραπωλησίες ακινήτων η υποχρεωτική συμμετοχή των δικηγόρων. Αντιθέτως, η απόφαση αυτή δημιούργησε τελικά περισσότερα προβλήματα από εκείνα που θα έλυνε, όπως έχει αποδειχθεί σε σειρά περιπτώσεων. Η συμμετοχή των δικηγόρων στα συμβόλαια δημιουργεί αδιαμφισβήτητα περισσότερους όρους ασφάλειας και διαφάνειας. Και για το λόγο αυτό πρέπει το Κράτος να επανεξετάσει τη στάση του στο ζήτημα, όχι υπό το πρίσμα μιας τάχα συντεχνιακής διεκδίκησης αλλά υπό το πρίσμα της ασφάλειας των συναλλαγών και της υγιούς υποστήριξης της ανάπτυξης.

Εν κατακλείδι, ο χώρος των ακινήτων διαδραμάτιζε, και θα διαδραματίζει πάντα, παρά τις περί του αντιθέτου προσπάθειες, κομβικό ρόλο στην ελληνική κοινωνία. Το δίκαιο των ακινήτων στη χώρα μας, εξαιρουμένων διαφόρων αναχρονιστικών διατάξεων που χρήζουν εκσυγχρονισμού, έχει επιτελέσει μέχρι σήμερα ορθά το ρόλο του. Ωστόσο, ως καταδείχθηκε ανωτέρω, παράλληλα με το δίκαιο των ακινήτων αναπτύσσεται και το «άδικο» των ακινήτων, υπό τη μορφή της υπέρμετρης φορολογίας και γραφειοκρατίας. Δεδομένης της διαχρονικής του σημασίας, αλλά και λαμβανομένης υπόψη της σημαντικής αναπτυξιακής δύναμης που διαθέτει σήμερα, το Κράτος οφείλει άμεσα να λάβει μέτρα προκειμένου να περιορίσει, ει δυνατόν εξαφανίσει, αυτό το «άδικο», προς όφελος και του ιδίου. Οι λύσεις υπάρχουν, οι επαγγελματίες είμαστε εδώ, με γνώση και εμπειρία να συνδράμουμε σε αυτές, αυτό που απαιτείται είναι η πραγματική πολιτική βούληση και ο ρεαλιστικός σχεδιασμός. «Ο έχων ώτα ακούειν ακουέτω»!

Δημήτρης Χρ. Αναστασόπουλος 

Πρόεδρος Ε.Ε.Ν.e-Θέμις

Στόχος της Διημερίδας μας ήταν όχι μόνο να αναλυθούν όλα τα επιμέρους νομικά ζητήματα που αφορούν τη με οποιονδήποτε τρόπο αξιοποίηση ή χρήση ενός ακινήτου, αλλά και να επισημανθούν τα σημαντικά προβλήματα που υπάρχουν, τα βάρη και οι αστοχίες.