Η βραχυχρόνια μίσθωση κατοικίας, ως τρόπος αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας
Της Βασιλικής Κάργα – Καμπάνη, Δικηγόρος υπ. διδάκτωρ Εμπορικού Δικαίου: Με τον όρο βραχυχρόνια μίσθωση, έχει επικρατήσει να αναφερόμαστε στις μισθώσεις, που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» και αφορούν στη χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής κατά τις διατάξεις του άρθρου 111[1] ν. 4446/2016, των άρθρων 83 και 84 ν.4472/2017 και του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013. Τέτοιες μισθώσεις συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια – μικρότερη του έτους – χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Προϋπόθεση για τη νομότυπη κατάρτιση αποτελεί η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής[2].
Ως «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου[3], δηλαδή του διαμερίσματος ή της μονοκατοικίας[4] ή οποιασδήποτε άλλης μορφής οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια ή των δωματίων εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών που διατίθενται προς μίσθωση. Στις περιπτώσεις αυτές, εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωρίς καταρχήν περιορισμό από ασυμβίβαστα. Ο εκμισθωτής εκ μόνης της ιδιότητάς του, δεν αποκτά εμπορική ή επαγγελματική ιδιότητα. Η διάρκεια της μίσθωσης[5] πρέπει σε κάθε περίπτωση να είναι μικρότερη του έτους. Με Κ.Υ.Α. δύναται να καθοριστεί, ότι σε κάθε ΑΦΜ, αντιστοιχούν έως δύο κατοικίες, για έκαστη εκ των οποίων δύναται να θεσπιστεί ετήσιο όριο μίσθωσης 90 ημερών (60 ημέρες για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων). Υπέρβαση του ανωτέρου ορίου είναι δυνατή υπό όρους[6].
Από τον όρο «βραχυχρόνια μίσθωση», πρέπει να διακρίνονται οι αστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Οι συμβάσεις αυτές δεν υπάγονται στις ως άνω ειδικές διατάξεις, αλλά στις κοινές διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί μισθώσεων, για την κατάρτισή δε αυτών δεν απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Το μίσθωμα σε αυτές φορολογείται ως εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτου, σύμφωνα με το άρθρο 39A Κ.Φ.Ε.. Εάν, ωστόσο, στο αντικείμενο της σύμβασης, περιλαμβάνεται πέρα από τη διαμονή και η παροχή παρεπόμενων υπηρεσιών, τότε το εισόδημα από τη μίσθωση θεωρείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα[7].
Ειδική κατηγορία μισθώσεως κατοικιών, αποτελούν εκείνες που συνάπτονται από φυσικά ή νομικά πρόσωπα – επιτηδευματίες και υπάγονται στις προστατευτικές διατάξεις του άρθρου 46 ν. 4179/2013 και των άρθρων 1 έως 4 ν. 4276/2014 και για τη νόμιμη σύναψή τους θεωρείται απαραίτητη η λήψη ειδικού σήματος λειτουργίας από τον ΕΟΤ, ήτοι: (α) οι μισθώσεις επιπλωμένων κατοικιών (αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα) και (β) οι μισθώσεις τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων[8] από φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Στις συμβάσεις αυτές δεν υπάρχει περιορισμός αναφορικά με τη διάρκεια της μίσθωσης.
Εν κατακλείδι, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί έννοια γένους, της οποίας οι επιμέρους εκδοχές συνιστούν χρήσιμα εργαλεία στη νομική φαρέτρα. Οι νομοθετικές παρεμβάσεις στο θεσμό της βραχυχρόνιας μισθώσεως είναι διαρκείς και κυρίως φορολογικού περιεχομένου[9], γεγονός που δύναται να οδηγήσει σε ερμηνευτικές προσεγγίσεις και παραδοχές[10], που εξυπηρετούν μόνο το φορολογικό προσανατολισμό του νομοθέτη και όχι την εμπορική αξιοποίηση του ακινήτου, καθώς δεν είναι εναρμονισμένες με την πρακτική του δικαίου των μισθώσεων, όπως αυτή διαμορφώνεται στην οικονομική πραγματικότητα.
[1] Βλ. τις με αρ. Πολ 1187/2017, Πολ 1162/2018, Πολ 1170/2018, Πολ 1194/2018
[2] Ν.Ζαρκαλής, Φορολογική αντιμετώπιση εισοδημάτων από ευκαιριακή και βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (Airbnb), Λογιστής 2018,139
[3] Α. Σπυρίδωνος, Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, σελ. 61επ.
[4] Εξαιρουμένων των μονοκατοικιών λόγω κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας
[5] Β.Μιχελινάκης/Μ.Ψαρουδάκη, Το νομικό και φορολογικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, σε Επιχείρηση 2017,609επ.
[6] Α. Σπυρίδωνος, Βραχυχρόνιες μισθώσεις σε Σύγχρονα ζητήματα Δικαίου Ακινήτων, σελ. 48 επ.
[8] ΜΠρΘεσ 16158/2018, ΝΟΒ 2019/473, ΑΡΜ 2018/1289
[9] Ν. Παπαγιάννης, Φορολογική αντιμετώπιση βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, Ε7 2017, 1050
[10] Η παροχή internet (wi-fi) σε μίσθιο, θεωρείται παροχή παρεπόμενης υπηρεσίας, που δύναται να κατατάξει το μίσθωμα σε έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι σε έσοδο από ακίνητο.
Το άρθρο δημοσιεύθηκε στο 2ου τεύχους το magazinο Με Το Δικηγόρο, το οποίο είναι διαθέσιμο ηλεκτρονικά εδώ.
Δικηγορικό magazino "Με Το Δικηγόρο"
Source/ Author:metodikigoro.gr
