Αναπροσαρμογή μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ, υπ’ αριθμ.983/2018 απόφαση Δ’ Τμήματος ΑΠ
Αναπροσαρμογή με το άρθρο 288 ΑΚ μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο π.δ. 34/1995, στις μισθώσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, καθώς και σε εκείνες που συνάπτονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 607/2010). Η διάταξη του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), που ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.. Ειδικότερα, μπορεί να ζητηθεί, με βάση το άρθρο αυτό (288 ΑΚ), η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον οφειλέτη μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξ αιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, εις τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.
Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά τον ως άνω μεταγενέστερο χρόνο, ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο κίνδυνο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος. Περαιτέρω, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την ως άνω διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μισθώσεως, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος χωρίς αναδρομικότητα από της επομένης της επιδόσεως της αγωγής υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (βλ. ΑΠ 1487/2005).
Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτή (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής.
Η άποψη κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται και επομένως διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ’ εφαρμογή των ίδιων διατάξεων, μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του μισθώματος, δεν είναι προκριτέα ενόψει ιδίως α) του ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα το μεν να είναι δυνατή η εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), το δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ’ αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα κατ’ άρθρο 288 Α.Κ. είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη.
Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του Α.Κ. πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων-μισθωτής στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποίες οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λπ.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (βλ. ΑΠ 893/2010). Εξάλλου, επειδή η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός ή με συμφωνία, τυχόν δε τέτοια παραίτηση ή συμφωνία, είναι άκυρη (ΑΠ 304/2014).
Επιμέλεια: Καρανάσου Κέλλυ / Επιστημονική Συνεργάτις e-Θέμις
Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί μισθώματος συμβατικός όρος καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος
Source/ Author:www.areiospagos.gr
