ΠΟΛ. 1207/05-11-2018
Δημοσιεύτηκε η ΠΟΛ. 1207/2018 με θέμα την αντιμετώπιση υποθέσεων μεταβίβασης ακινήτου με ΦΠΑ μετά την αναδρομική αναπροσαρμογή των τιμών του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ακινήτων. Πιο αναλυτικά, σε εκτέλεση της υπ.αριθ. 4446/2015 ακυρωτικής απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ, εξεδόθη η ΠΟΛ.1009/2016 με την οποία αναπροσαρμόστηκαν αναδρομικά από τις 21.5.2015 οι τιμές ζώνης και οι συντελεστές εμπορικότητας για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των εντός σχεδίου πόλης ή ορίου οικισμού ακινήτων που μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία ή αιτία θανάτου, δωρεά ή γονική παροχή.
Η Α.Α.Δ.Ε. προς συμμόρφωση με την ανωτέρω απόφαση του ΣτΕ και για την ορθή αντιμετώπιση των υποθέσεων μεταβίβασης ακινήτων με ΦΠΑ και ειδικότερα για ειδικές δηλώσεις που παραλήφθηκαν και ο φόρος καταβλήθηκε από 21-5- 15, κοινοποίησε ειδικές οδηγίες. Πιο συγκεκριμένα, μεταξύ άλλων, διευκρινίζει ότι αν έχει καταβληθεί φόρος βάσει ελέγχου επειδή η αντικειμενική αξία ήταν μεγαλύτερη του δηλούμενου τιμήματος ή του κόστους, τότε, σύμφωνα με την αναδρομική μείωση των τιμών, πρέπει να επιστραφεί το ποσό της διαφοράς μεταξύ της παλαιάς και της πλέον αναπροσαρμοσμένης αντικειμενικής αξίας εφόσον βέβαια, η αναπροσαρμοσμένη αντικειμενική είναι μεγαλύτερη του δηλούμενου τιμήματος ή του κόστους και συνεπώς προκύπτει φόρος βάσει ελέγχου. Σε περίπτωση που η αναπροσαρμοσμένη αντικειμενική αξία είναι μικρότερη του τιμήματος ή του κόστους τότε επιστρέφεται η διαφορά μεταξύ της παλαιάς αντικειμενικής αξίας και της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ του κόστους ή του δηλούμενου τιμήματος,
Για την εφαρμογή των παραπάνω ,ο υποκείμενος στον φόρο θα πρέπει να υποβάλλει μέχρι τις 30/4/2019 αίτηση στη ΔΟΥ του ακινήτου, με την οποία γνωστοποιείται η αναδρομική μείωση της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου σύμφωνα με την ΠΟΛ.1009/2016, το οποίο είχε φορολογηθεί στην αντικειμενική αξία ως μεγαλύτερη, ζητώντας την επιστροφή του υπερβάλλοντος ποσού. Με την αίτηση υποβάλλονται από τον υποκείμενο στον φόρο κατασκευαστή δύο υπεύθυνες δηλώσεις:
i) υπεύθυνη δήλωση στην οποία δηλώνει είτε α) ότι το υπερβάλλον ποσό του φόρου για το οποίο ζητάει την επιστροφή επιβάρυνε τον ίδιο είτε β) ότι το ποσό του φόρου για το οποίο ζητάει την επιστροφή επιβάρυνε τον αγοραστή στον οποίο και θα το καταβάλει όπως οφείλει.
ii) υπεύθυνη δήλωση με την οποία ο υποκείμενος/κατασκευαστής θα βεβαιώνει ότι δεν έχει ασκηθεί ενδικοφανής ή δικαστική προσφυγή.
Μετά την παραπάνω γνωστοποίηση, η φορολογική αρχή, υποχρεούται να προβεί σε εκ νέου έλεγχο έχοντας πλέον ως βάση επιβολής του φόρου την μεγαλύτερη αξία μεταξύ του κόστους, της αναπροσαρμοσμένης αντικειμενικής ή του δηλούμενου τιμήματος. Δεδομένης της αναδρομικής μείωσης της αντικειμενικής αξίας που είχε ληφθεί υπόψη στην αρχική δήλωση, μπορεί να προκύπτει μείωση της φορολογητέας ύλης ως και του αντίστοιχου φόρου. Συνεπώς, επιστρέφεται στον υποκείμενο στο φόρο κατασκευαστή-πωλητή, η διαφορά μεταξύ της παλαιάς αντικειμενικής αξίας και της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ του κόστους, της αναπροσαρμοσμένης αντικειμενικής ή του δηλούμενου τιμήματος.
Για την καλύτερη κατανόηση των ανωτέρω δόθηκε το ακόλουθο παράδειγμα:
Πωλήθηκε ακίνητο στις 5/6/2015 με τίμημα 100.000 €, αντικειμενική 150.000 €, και κόστος 140.000 €. Έστω ότι ο φόρος εισροών προς έκπτωση ανέρχεται στα 5.000 €. Ο φόρος καταβλήθηκε με δύο διπλότυπα, βάσει δήλωσης [επί της αξίας των 100.000€ Χ23% = 23.000 – 5.000 (φόρος εισροών προς έκπτωση) = 18.000 €] και βάσει ελέγχου [επί της αξίας των 150.000 Χ23%=34.500 (αναλογών φόρος) – 23.000 (αναλογών φόρος βάσει δήλωσης) =11.500 €]. Η αντικειμενική αξία μειώθηκε αναδρομικά βάσει της ΑΥΟ ΠΟΛ.1009/18.1.2016 και διαμορφώθηκε για το εν λόγω ακίνητο στις 130.000 €. Ο υπόχρεος στο φόρο κατασκευαστής υποβάλλει αίτηση με την οποία γνωστοποιεί την αλλαγή της αντικειμενικής αξίας στη ΔΟΥ του ακινήτου και ζητά την επιστροφή του υπερβάλλοντος ποσού. Η ΔΟΥ ελέγχει εκ νέου την αρχική ειδική δήλωση λαμβάνοντας υπόψη α) την Απόφαση 4446/2015 του ΣτΕ, β) την αρχική ειδική δήλωση που έχει υποβληθεί για το ακίνητο, γ) την αίτηση του υποκειμένου/κατασκευαστή με την οποία γνωστοποιείται η αναδρομική μείωση της αντικειμενικής αξίας και ζητείται η επιστροφή του υπερβάλλοντος ποσού. Βάσει των ανωτέρω, συντάσσει νέα έκθεση ελέγχου και εκδίδει πράξη υπολογίζοντας τη μείωση της φορολογητέας ύλης ως εξής:
Αξία βάσει ελέγχου ακινήτου αρχικής δήλωσης: 150.000 ΦΠΑ: 34.500
ΦΠΑ για καταβολή βάσει ελέγχου αρχικής δήλωσης: [αναλογών βάσει ελέγχου φόρος: 34.500 – αναλογών βάσει δήλωσης φόρος: 23.000] ΦΠΑ:11.500
Αξία βάσει εκ νέου ελέγχου (κατόπιν της αναδρομικής μείωσης)1:140.000 ΦΠΑ: 32.200
ΦΠΑ κατόπιν εκ νέου ελέγχου [αναλογών βάσει ελέγχου φόρος 32.200 - αναλογών βάσει δήλωσης φόρος: 23.000] ΦΠΑ: 9.200
Διαφορά φόρου βάσει ελέγχου που πρέπει να επιστραφεί: 11.500 - 9.200 = 2.300
Επομένως, το ποσό που θα επιστραφεί στον κατασκευαστή δεν είναι το σύνολο της διαφοράς μεταξύ της παλαιάς και της αναδρομικά αναπροσαρμοσμένης αντικειμενικής αξίας, καθώς στη συγκεκριμένη περίπτωση η μεγαλύτερη αξία, η οποία πρέπει να υπολογιστεί ως αξία βάσει ελέγχου δεν είναι πλέον η αναπροσαρμοσμένη αντικειμενική αξία αλλά το κόστος. Συνεπώς το ποσό που θα επιστραφεί θα είναι η διαφορά μεταξύ της παλαιάς αντικειμενικής και του κόστους, ως βάσει ελέγχου αξίας (δηλ. 2.300 ΕΥΡΩ).
Για τους ενδιαφερομένους επί των ανωτέρω ζητημάτων,παραπέμπουμε στο κάτωθι αρχείο της εγκυκλίου.
Επιμέλεια: Παναγιώτα Κουβουτσάκη/ Επιστημονική συνεργάτης e-Θέμις
Ο υποκείμενος στον φόρο θα πρέπει να υποβάλλει μέχρι τις 30/4/2019 αίτηση στη ΔΟΥ του ακινήτου, με την οποία γνωστοποιείται η αναδρομική μείωση της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου σύμφωνα με την ΠΟΛ.1009/2016, το οποίο είχε φορολογηθεί στην αντικειμενική αξία ως μεγαλύτερη, ζητώντας την επιστροφή του υπερβάλλοντος ποσού.
Source/ Author:aade.gr | Pdf Download
