Απόφαση 661/2018 ΑΠ – Πώληση ακινήτου με εικονικό μεγαλύτερο τίμημα
Επειδή, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 158, 159, 166, 180, 181, 361, 369, 513 και 1033 ΑΚ προκύπτει ότι όπου ο νόμος απαιτεί την τήρηση τύπου για την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, ο τύπος απαιτείται για ολόκληρο το περιεχόμενό της και προκειμένου για ακίνητο πρέπει να καλύπτει τόσο την μεταβιβαστική της κυριότητάς του εμπράγματη σύμβαση όσο και την ενοχική της πώλησής του ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα. Όμως η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος ακινήτου, όπως στην περίπτωση που αυτό συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που εικονικά (άρθρ. 138 ΑΚ) αναγράφεται στο αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, δεν καθιστά άκυρη την όλη σύμβαση, αλλά άκυρη είναι μόνον η συμφωνία για το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, όπως αυτό συνάγεται από τη διάταξη του άρθρ. 13§3 του ν. 1587/1950, κατά την οποία: “Το αντέγγραφον εξ ου προκύπτει ότι συνεφωνήθη ή κατεβλήθη τίμημα μεγαλύτερον του αναγραφέντος εν τω συμβολαίω και εν τη δηλώσει του φόρου του παρόντος νόμου, είναι άκυρον και δεν δύναται να προσαχθεί και να ληφθή υπ` όψει υπό του Δικαστηρίου και υφ’ οιασδήποτε ετέρας Αρχής”. Με τη διάταξη, δηλαδή, αυτή ρητά περιορίσθηκε η ακυρότητα της πώλησης ακινήτου μόνο στην άτυπη συμφωνία για καταβολή τιμήματος μεγαλύτερου από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, χωρίς κατά τα λοιπά να επηρεάζεται το κύρος της πώλησης υπό το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο εικονικό τίμημα (ΑΠ 543/1996).
Επομένως το εκτός συμβολαίου μεγαλύτερο τίμημα, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή ούτε με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού ο αγοραστής απέκτησε το πωληθέν ακίνητο για νόμιμη αιτία με βάση το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο και συνεπώς έγκυρα συμφωνημένο μικρότερο τίμημα, οπότε αντίστοιχα ως προς το εκτός συμβολαίου επιπλέον τίμημα, που δεν κατέβαλε, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ωφελούμενος χωρίς νόμιμη αιτία. Εξ άλλου αν το επιπλέον αυτό τίμημα έχει ήδη καταβληθεί, μπορεί μεν ο αγοραστής να το αναζητήσει κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, όμως μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, διότι εφόσον ανταποκρίνεται σ` αυτή, δεν υπάρχει αδικαιολόγητος πλουτισμός του πωλητή, παρά το ότι αποτελεί περιουσιακή επίδοση χωρίς νόμιμη αιτία (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ1126/2002, 1566/2001 543/1996).
Συνεπώς, δεν στερείται έννομων συνεπειών η άτυπη συμφωνία πωλητή και αγοραστή ότι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα υπολείπεται του πραγματικού και μπορεί, χωρίς εμπόδιο από την ανωτέρω διάταξη του άρθρ. 13 §3 ν.1587/1950, να γίνει επίκληση της άκυρης για το επιπλέον τίμημα συμφωνίας, εφ’ όσον από την επίκλησή της δικαιολογείται έννομο συμφέρον προκειμένου να προταθεί ή να αποκρουσθεί η αξίωση από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΟλΑΠ 560/1974, ΑΠ 543/1996). Η απόδειξη της συμφωνίας αυτής δεν επιτρέπεται να γίνει με τη χρήση αντεγγράφου, το οποίο από την ίδια ως άνω διάταξη χαρακτηρίζεται ως άκυρο και απαγορευμένο αποδεικτικό μέσο, όμως τα λοιπά αποδεικτικά μέσα είναι επιτρεπτά και η απόδειξη της συμφωνίας δεν συνιστά ανεπίτρεπτη απόδειξη κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου ή τροποποιητικής αυτού συμφωνίας, αφού δεν αμφισβητείται το περιεχόμενό του, όπως εξωτερικώς έχει, αλλά η σπουδαιότητα των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών ως προς το ύψος του τιμήματος, γι` αυτό και δεν ισχύουν οι περιορισμοί των άρθρ. 164 ΑΚ και 393, 441 ΚΠολΔ (ΑΠ 656/2014 ,1320/2011 713/2006, 586/2004). Κατά την ίδια έννοια δεν ισχύουν οι περιορισμοί αυτοί και προκειμένου για την απόδειξη της αγοραίας αξίας του πωληθέντος ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο, εφ’ όσον και πάλι η απόδειξη δεν στρέφεται κατά του περιεχομένου του αγοραπωλητήριου συμβολαίου ούτε αφορά σε τροποποιητική αυτού συμφωνία.
Επιμέλεια: Κωνσταντίνος Λαμπρινούδης / επιστημονικός συνεργάτης e-themis
